Главная → Обращения граждан → Часто задаваемые вопросы

Часто задаваемые вопросы

Актуально

Полезные ссылки и информация для населения

Часто задаваемые вопросы

1. Вопрос о содержании и ремонте общего имущества в МКД.

Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г. N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

2. Вопрос о законности размещения оборудования интернет-провайдеров.

Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п. 1 ст. 44 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи»). Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором, то есть заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, а отказ от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги не допускается (п. 1 ст. 45 Закона о связи и п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом обеспечение предоставления абоненту и (или) пользователю доступа к сети связи обязательно при предоставлении телематических услуг, услуг местной телефонной связи, услуг связи для целей телевещания.

В свою очередь, собственники вправе в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, либо изменении сложившегося в результате заключения собственниками квартир договоров на оказание возмездных услуг по предоставлению доступа к сети Интернет порядка пользования имуществом, либо о запрете конкретному оператору связи (или всем операторам связи) размещать принадлежащее ему (им) оборудование в доме.

Поскольку в данной ситуации жилищные права граждан – собственников помещений в многоквартирном доме конкурируют с их конституционными правами на получение информации предлагаем собственникам ознакомиться с Информационным письмом ФАС России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома» и в случае необходимости осуществить защиту нарушенных прав в судебном порядке.

3. Вопрос о законности размещения автопарковки на придомовой территории

В соответствии с подп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, в том числе включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

При этом необходимо знать, что согласно пунктам 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопрос о формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка принципиально важен при его фактическом использовании, в том числе в целях организации парковки. Так, если земельный участок сформирован, то порядок его использования определяется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка. Данное решение в силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если же участок не сформирован, то решение вопроса об организации парковки не относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Таким образом, разрешение вопроса о пределах использования земельного участка не относится к компетенции Департамента, в связи с чем защиту нарушенных прав собственников рекомендуем осуществлять в судебном порядке.

4. Вопрос об использовании общего имущества собственников многоквартирного дома третьими лицами.

В части вопросов пользования общим имуществом, в том числе частей мест общего пользования, поясняем следующее.

В силу ст. 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество.

Состав общего имущества оговорен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу подп. 1, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ допускается использование общего имущества собственников помещений, а также решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, исключительно на основании решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу пользования общим имуществом, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ допускается защита нарушенных жилищных прав в судебном порядке.

Кроме того, в соответствии с ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Вопрос о расходовании управляющей организации денежных средств, получаемых от третьих лиц в результате использования общего имущества многоквартирного дома.

Целевое использование денежных средств можно подтвердить только в ходе проверки финансово-хозяйственной деятельности организации.

Следует отметить, что финансово-хозяйственная деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, действующими нормами жилищного законодательства не регламентируется. Действующим законодательством Департамент не наделен полномочиями по решению данных вопросов. При этом контроль за поступившими и израсходованными денежными средствами, направленными на обеспечение работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, выполнение ремонтных работ общего имущества многоквартирного дома и т.д. осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, для проведения проверки целевого расходования денежных средств, направленных на выполнение каких-либо работ, собственники помещений многоквартирного дома вправе обратиться в специализированную аудиторскую организацию с последующим обращением (при необходимости) в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в соответствии со ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Разрешение финансовых споров, возникающих между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством с предварительным соблюдением претензионного (досудебного) порядка разрешения спора.

В случае, если имеются факты нецелевого расходования денежных средств собственников помещений многоквартирного дома управляющей организацией, факты мошенничества, собственники вправе обратиться в органы внутренних дел.

6. Кто уполномочен от имени собственников подписывать акты приемки оказанных услуг или выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме?

В соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном дом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах. 26.10.2015 Приказом Минстроя России № 761/пр утверждена форма такого акта приемки выполненных работ.

В акте отражается, в том числе, перечень оказанных услуг и выполненных работ в соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД или договору оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Кто же уполномочен от имени собственников подписывать такие акты? В данной ситуации возможно два варианта.

Первый вариант – акт приемки выполненных работ подписывает председатель совета многоквартирного дома. Так, в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, для подписания акта приемки выполненных работ председатель должен быть выбран в качестве такового на основании решения общего собрания собственников, а также иметь доверенность от собственников на подписание акта приемки выполненных работ.

Второй вариант – акт приемки выполненных работ подписывает один из собственников помещений в многоквартирном доме. При этом такой собственник также должен быть уполномочен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на подписание акта выполненных работ, и должен иметь доверенность от собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Также предлагаем собственникам примерную форму доверенности для наделения председателя многоквартирного дома / другого собственника помещения в многоквартирном доме правом подписания акта приемки выполненных работ.

7. Вопрос о правилах оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

8. Письмо Минстроя РФ о вопросах порядка включения в платежный документ для внесения платы за содержание жилого помещения и предоставление коммунальных услуг платы за техническое обслуживание и ремонт систем коллективного приема телевидения

9. Об изменении порядка оплаты коммунальной услуги «отопление»

10. О вопросах применения части 2 статьи 136 ЖК РФ (письмо Минстроя РФ от 01.08.2016 № 24192-ОД/04)

11. О реконструкции и перепланировке

12. Вопрос о порядке эксплуатации систем коллективного приема телепередач в многоквартирном доме

В настоящее время на территории Российской Федерации реализуется федеральная целевая программа «Развитие телерадиовещания в Российской Федерации на 2009-2018 годы», направленная на развитие сети эфирного наземного телевизионного вещания.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и подпунктом «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения. При этом в пункте 8 Правил № 491 системы коллективного приема телепередач, включая сети кабельного телевидения, оптоволоконную сеть, поименованы как информационно-телекоммуникационные сети, внешней границей которых является внешняя граница стены многоквартирного дома (далее – МКД).

Из совокупности указанных норм жилищного законодательства следует, что система коллективного приема телепередач в многоквартирном доме, обслуживающая более одного жилого и (или) нежилого помещения, входит в состав общего имущества в таком доме.

В связи с изложенным Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области направил разъяснения в адрес управляющих организаций о необходимости принятия мер по обеспечению надлежащей работоспособности систем коллективного приема эфирного телевидения в многоквартирных жилых домах.

13. О необходимости утверждения собственниками дополнительных услуг на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома

В соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

В соответствии с п. 11(1) Правил № 491 минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается Правительством Российской Федерации.

В Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень № 290), дополнительные услуги не включены.

Таким образом, плата за дополнительные услуги не относится к расходам по содержанию и ремонту жилого помещения.

Принимая во внимание сложившуюся в Свердловской области судебную практику, в частности решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.07.2019 по делу № А60-20223/2019, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.06.2019 по делу № А60-55955/2018 следует, что дополнительные услуги, начисляемые собственникам помещений многоквартирного дома, не относятся к коммунальным услугам, перечисленным в ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, не относятся к расходам по содержанию и ремонту жилого помещения, не являются в силу закона обязательными к оплате собственниками жилых помещений, дополнительные услуги могут быть оказаны только на основании решения общего собрания собственников жилых помещений.

Также необходимо учитывать тот факт, что управляющей организацией оказываются дополнительные услуги собственникам помещений в МКД, не связанные с жилищно-коммунальными, но в рамках договора управления, а не в рамках отдельно-действующих гражданско-правовых договоров, заключенных с каждым собственником.

Ранее Департаментом в рамках рассмотрения обращений собственников, проживающих в г. Екатеринбурге установлено, что управляющими организациями начисляется плата за дополнительные услуги, например, по вывозу снега с придомовой территории, по предоставлению услуги охраны и т.д. в отсутствие принятого собственниками решения общего собрания собственников.

По результатам рассмотрения указанных обращений управляющие организации привлечены Департаментом к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Не согласившись с постановлением Департамента на часть постановлений управляющими организациями поданы жалобы в судебные органы. По результатам рассмотрения указанных дел суд пришел к выводу о законности постановлений Департамента.

На основании изложенного начисление в платежном документе платы за дополнительные услуги в отсутствие принятого решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недопустимо и является нарушением лицензионного требования, предусмотренного ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (пп. «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110).

14. Использование общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах без решения собственников запрещено

В соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 Жилищного кодекса РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

Таким образом, решение вопросов пользования общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах является прямой обязанностью любого лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, независимо от реализованного собственниками способа управления многоквартирным домом.

При этом согласно ч. ч. 2, 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Принятие решение об использовании общего имущества относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, не вправе допускать третьих лиц к пользованию общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме в отсутствие указанного решения общего собрания собственников. В практической деятельности Департамента по данному вопросу нередко поступают обращения граждан относительно вопроса допуска в многоквартирные дома различных операторов связи. В связи с чем Департамент информирует, что согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, закрепленной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017), само по себе заключение оператором связи договоров об оказании услуг с отдельными абонентами, являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме, не может являться достаточным правовым основанием для пользования таким лицом общим имуществом многоквартирного дома. Данные договоры регулируют отношения исключительно между конкретными абонентами и оператором связи, при этом абоненты, являющиеся собственниками определенных помещений, не могут единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом многоквартирного дома. Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2018 № 303-ЭС18-16345.

Дополнительно сообщаем, что наличие в многоквартирном доме предусмотренных строительной рабочей документацией сетей связи не освобождает лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, от обязанности по соблюдению требований об использовании общего имущества только с согласия собственников, что также подтверждается судебной практикой (дело № А60-23425/2021).

Учитывая выше изложенное, а также стремительную цифровизацию общественных отношений обращаем особое внимание лиц на необходимость и обязанность проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу принятия решений об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах третьими лицами. Только понимание актуальных потребностей собственников, а также их легитимное взаимодействие с лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, по указанному вопросу позволит достичь законодательно поставленной цели осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

15. Об отсутствии полномочий проверки подлинности материалов общих собраний собственников помещений многоквартирных домов

У Департамента отсутствуют полномочия по оценке (экспертизе) документов на предмет подлинности/фальсификации, что подтверждается сложившейся судебной практикой (решения Арбитражного суда Свердловской области по делам № А60-43743/2016 и № А60-49120/2016).

Кроме того, необходимо указать, что возбуждение уголовного дела по факту незаконного изготовления официальных документов (протоколов общих собраний собственников помещений многоквартирных домов) не может являться основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.07.2017 по делу А60-47658/2016, решения судов вышестоящих инстанций по тому же делу). Таким образом, факт фальсификации материалов общего собрания может быть подтвержден лишь соответствующим решением (приговором) суда.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» не предусмотрено проведение оценки заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации
и прилагаемых к нему документов на предмет их возможной фальсификации.

Учитывая изложенное, оценка материалов общих собраний собственников помещений многоквартирных домов на предмет их возможной фальсификации не может быть осуществлена Департаментом ни в рамках рассмотрения заявлений управляющих организаций о внесении изменений в реестр лицензий, ни в рамках проверочных мероприятий.

Относительно доказывания факта фальсификации протоколов общих собраний многоквартирных домов рекомендуем собственникам обращаться с заявлением в полицию о совершении преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 327 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем в силу ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае, если он не принимал участие в этом собрании
или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение,
если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В связи с чем помимо обращения в полицию рекомендуем собственникам инициировать обращение в судебные органы с исковым заявлением о признании протокола общего собрания собственников недействительным, с последующим заявлением ходатайства о наложении на Департамент обеспечительных мер путем запрета на внесение изменений в реестр лицензий Свердловской области на основании оспариваемого протокола.

Также сообщаем, что в настоящий момент реализована возможность проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах посредством государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства. Проведение общих собраний собственников в заочной форме через систему может послужить очередной преградой к возможной фальсификации материалов общих собраний, в связи с чем рекомендуем собственникам помещений проводить общие собрания посредством ГИС ЖКХ. Порядок проведения указанных собраний закреплен в ст. 47.1 ЖК РФ.

16. О порядке действий при изменении лица, управляющего многоквартирным домом, в котором открыт специальный счет для формирования фонда капитального ремонта.

В случае, если в соответствии с решением общего собрания собственников прекращено управление многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и полномочия по управлению перешли к иному лицу, собственники помещений в доме обязаны принять решение о выборе нового владельца специального счета или решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Указанное решение должно быть принято и реализовано не позднее чем в течение двух месяцев с даты прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом лицом, являющимся владельцем специального счета (часть 8 статьи 175 Жилищного кодекса Российской Федерации). Дата прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом определяется в соответствии с требованиями статей 162 и 200 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 175 Жилищного кодекса Российской Федерации владельцем специального счета для формирования фонда капитального ремонта может быть, как товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом или управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления, так и региональный оператор.

В случае, если решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта не принято или не реализовано либо данное собрание не проведено, орган местного самоуправления не позднее даты истечения срока, указанного в части 8 статьи 175 Жилищного кодекса Российской Федерации, принимает решение об определении регионального оператора владельцем специального счета.

В силу части 10 статьи 175 Жилищного кодекса Российской Федерации к владельцу специального счета, определенному на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, с момента принятия такого решения переходят все права и обязанности прежнего владельца специального счета, включая права и обязанности, возникшие по договорам, заключенным с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, а также по иным договорам займа и (или) кредитным договорам, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии).

Специальный счет открывается на имя лица, указанного в частях 2 и 3 статьи 175 Жилищного кодекса Российской Федерации, при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в соответствии с пунктом 1.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, и других документов, предусмотренных банковскими правилами.

Также необходимо на общем собрании по выбору владельца специального счета определить лицо, которое будет осуществлять выставление квитанций для уплаты взносов на капитальный ремонт, и согласовать с ним условия оказания такой услуги (часть 3.1 статьи 175 Жилищного кодекса Российской Федерации).

После открытия специального счета в течение 5 рабочих дней новому владельцу специального счета необходимо направить уведомление в Департамент с приложением документов, установленных частью 1 статьи 172 Жилищного кодекса Российской Федерации, для внесения изменений в Реестр специальных счетов.

Своевременные действия собственников по замене владельца специального счета позволят сократить переходный период, в течение которого взносы на капитальный ремонт могут не выставляться по причине изменения способа управления в доме, что в свою очередь, повлияет на собираемость денежных средств в фонд дома, который собственники вправе потратить
на капитальный ремонт.

Если в период изменения способа управления в доме решение о замене владельца собственниками длительное время не принимается, в дальнейшем такая ситуация может повлечь перевод денежных средств собственников в «общий котел» регионального оператора.

17. Что должно содержать решение общего собрания собственников по вопросу о проведении капитального ремонта с использованием денежных средств со специального счета?

Проведении капитального ремонта общего имущества за счет средств фонда капитального ремонта осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое принимается не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 5.1 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
сроки проведения капитального ремонта;
источники финансирования капитального ремонта;
лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Инициатором проведения общего собрания по вопросу капитального ремонта общего имущества дома может выступить любой собственник помещения в доме или управляющая организация.

Частями 1-2 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 17 Закона Свердловской области от 19 декабря 2013 года № 127-ОЗ «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области» установлен перечень работ и (или) услуг, выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с «СП 368.1325800.2017 Свод правил. Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» (утвержден и введен в действие Приказом Минстроя России от 25.11.2017 № 1582/пр) в перечень работ по капитальному ремонту включают работы по восстановлению элементов здания, для которых более 30% объема имеют физический износ 45% и более.

Правила производства работ по капитальному ремонту и общие технические требования к организации и выполнению капитального ремонта многоквартирных домов без отселения граждан установлены стандартом «СТО НОСТРОЙ 2.33.120-2013. Стандарт организации. Организация строительного производства. Капитальный ремонт многоквартирных домов
без отселения жильцов. Правила производства работ. Правила приемки и методы контроля» (утвержден и введен в действие Протоколом Ассоциации «Национальное объединение строителей», «НОСТРОЙ» от 15.11.2013 № 48).

Указанный стандарт распространяется на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов государственного, муниципального и частного жилищного фонда независимо от способа управления домом и вида пользования жилыми и нежилыми помещениями, выполняемый без отселения жильцов, и устанавливает общие технические требования к организации и выполнению капитального ремонта, а также включает этапы проведения ремонтно-строительных работ при капитальном ремонте многоквартирных домов без отселения жильцов, правила производства и приемки, а также методы контроля ремонтно-строительных работ.

При выбранном и реализованном способе формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом
или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо по собственной инициативе (часть 4.1 статьи 170, часть 2 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации), при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

Общая сумма предельной стоимости планируемых работ не должна превышать остаток денежных средств на специальном счете на момент проведения голосования собственников.

Таким образом, при планировании вопроса о проведении и капитального ремонта в доме и изучении коммерческих предложений подрядных организаций инициатору общего собрания следует исходить из суммы средств на специальном счете или предусмотреть использование иных источников для проведения работ.

Согласно части 2 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации финансирование расходов на капитальный ремонт предусматривается за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

К иным не запрещенным законом источникам финансирования действующее законодательство относит соответствующие решения, принятые собственниками помещений дома, в том числе о привлечении кредитных, заемных средств, средств государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта, а также дополнительно собранные средства на капитальный ремонт (в том числе, средства, оплаченные по статье «капитальный ремонт» до ноября 2014 года).

18. Требуется ли проведение конкурсных процедур для отбора подрядных организаций при проведении капитального ремонта с использованием средств со специального счета?

Требований об обязательном поведении конкурсных процедур по выбору подрядных организаций в таких случаях действующее законодательство не содержит.

Согласно разъяснениям Минстроя России от 08.06.2016 № 17636-ЕС/04 «По вопросу осуществления контроля за качеством капитального ремонта», при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете собственники самостоятельно обеспечивают проведение капитального ремонта.

Решение о порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке контроля качества проводимого капитального ремонта и лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на осуществление такого контроля, может приниматься общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Условия договора с подрядными организациями, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе условия о стоимости таких услуг и (или) работ, гарантийном сроке, иных существенных условиях, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, также могут утверждаться решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с компетенцией такого собрания, установленной п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В том случае, когда подрядная организация определяется собственниками в результате голосования на общем собрании, следует учитывать, что согласно части 2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает 3 млн. руб. (часть 2.1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Определенные решением общего собрания собственников подрядные организации с учетом объема планируемых работ более 3 млн. руб. смогут выполнять работы только при условии членства в саморегулируемых организациях в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

19. О порядке раскрытия (предоставления) информации о деятельности по управлению многоквартирными домами.

Порядок раскрытия информации управляющей организацией, товариществом собственников жилья (недвижимости), жилищным кооперативом, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, урегулирован разделом VIII Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (ред. от 13.09.2018).

Управляющие организации обязаны раскрывать информацию о своей деятельности путем размещения информации на постоянной основе:

на вывесках у входа в представительство управляющей организации;
на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
на информационных стендах (стойках) в представительстве управляющей организации;
на официальном сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства – www.dom,gosuslugi.ru;
путем предоставления информации на запрос собственника (пользователя) помещений
в многоквартирном доме либо ответа на запрос лица, неявляющегося собственником (пользователем) помещения в многоквартирном доме.

Товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы обязаны раскрывать информацию путем размещения информации на постоянной основе:

на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом:
на официальном сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства –www.dom,gosuslugi.ru.
путем предоставления информации на запрос собственника (пользователя) помещений в многоквартирном доме либо ответа на запрос лица, неявляющегося собственником (пользователем) помещения в многоквартирном доме.

20. О способах обращения в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом

Запросы (обращения) могут быть направлены по следующим каналам связи:

Почтовое отправление;
Электронное сообщение на адрес электронной почты управляющей организации, товарищества, кооператива;
ГИС ЖКХ (личный кабинет собственника помещения);
Нарочно (собственником или пользователем помещения);
Через консьержа (если услуга консьержа предусмотрена договором управления многоквартирным домом);
Высказыванием устно, в том числе на приеме.

Ответ на запрос (обращение) направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное

Хранение запроса (обращения) и копии ответа на него должно быть обеспечено в течение 3 лет со дня его регистрации.

21. О сроках и объеме информации (ответов), подлежащих предоставлению по запросу (обращению).

Управляющие организации, товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы обязаны предоставлять информацию по запросам (обращениям) собственников помещений в многоквартирном доме, а также направлять ответы на индивидуальные и коллективные обращения лиц, не являющихся собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме.

Сроки и объем информации, подлежащей предоставлению по запросам (обращениям), а также направление ответов на индивидуальные и коллективные обращения зависят от ряда факторов, в том числе от вида запрашиваемой информации, статуса обратившегося лица.

Управляющая организация, товарищество или кооператив предоставляет по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме:

1. В срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения) – любую информацию, из перечня информации, подлежащей раскрытию на вывесках, досках объявлений, расположенных в подъездах, информационных стендах (стойках), а также в ГИС ЖКХ.

В случае, если запрашиваемая информация затрагивает интересы неопределенного круга лиц и, по мнению управляющей организации, товарищества или кооператива, раскрыта в необходимом объеме вышеуказанными способами, и является актуальной на момент рассмотрения запроса (обращения), управляющая организация, товарищество или кооператив вправе, не предоставляя запрашиваемую информацию, сообщить место размещения запрашиваемой информации. Указанное сообщение направляется в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения).

2. В срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения):

письменную информацию за запрашиваемые потребителем периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных услуг, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, объемах (количестве) коммунальных услуг, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, объемах (количестве) коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
сведения о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета за период не более 3 лет со дня снятия показаний;
3 вида копий документов: копию акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен, предусмотренного, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354; копию акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, предусмотренного Правилами изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491; копию акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусмотренного Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354.

3. Также собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме по их запросам (обращениям) подлежит предоставлению иная информация – в срок, установленный соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации, обязанность по предоставлению которой управляющей организацией, товариществом или кооперативом собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах предусмотрена законодательством Российской Федерации (например, частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление реестра собственников помещений в многоквартирном доме по обращению (письменному либо направленному через ГИС ЖКХ) собственника или иного лица, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в течение 5 дней с момента получения такого обращения).

4. Срок для ответа на запрос (обращение) собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме по вопросам, не относящимся к вышеперечисленным, составляет не более 10 рабочих дней со дня получения управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответствующего запроса (обращения).

5. Ответ на индивидуальный либо коллективный запрос (обращение) лиц, не являющихся собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме, направляется в течение 30 календарных дней со дня регистрации запроса (обращения) с возможность продления не более чем на 30 календарных дней.

22. О проверках работоспособности систем противопожарной защиты.

Одним из самых часто задаваемых вопросов является вопрос о работоспособности систем противопожарной защиты жилых домов, таких как системы пожарной сигнализации, оповещения людей о пожаре, противодымной вентиляции и внутреннего противопожарного водопровода. Данные системы отвечают за раннее распознавание возгорания, оповещения людей о возникновении пожара для своевременной эвакуации, удалении продуктов горения на путях эвакуации и тушения огня, соответственно.

Безусловно вопрос работоспособности данных систем волнует жильцов многоэтажных жилых домов, и требует повышенного внимания со стороны управляющих компаний и обслуживающих организаций.

Специалисты Департамента контролируют процесс монтажа систем противопожарной защиты начиная с линейной части (кабели, трубопроводы, воздуховоды и шахты систем вентиляции) и заканчивая проведением испытаний работоспособности систем во время проверок законченных строительством объектов капитального строительства. В случае выявления нарушений при монтаже систем или при неудовлетворительных результатах испытаний, лицам, участвующим в строительстве, выдаются предписания об устранении нарушений. Только при устранении всех замечаний и полной работоспособности систем подписываются заключения о соответствии объектов капитального строительства.

Зачастую после ввода в эксплуатацию объекта, организации, осуществляющие управление объектом, халатно относятся к содержанию указанных систем – не проводят, предусмотренные производителем и Правилами противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479 «О противопожарном режиме», техническое обслуживание и периодический мониторинг. Результатом подобных действий является неработающие системы противопожарной защиты, ложные срабатывания и отсутствие должной защиты граждан.

23. О проведении шумных строительных работ

Процесс строительства любого объекта капитального строительства сопровождается шумовым воздействием работающей техники на прилегающую территорию и объекты на ней находящиеся. Стоит отметить, что период строительства, следовательно, и само шумовое воздействие, ограничены во времени. Поэтому прямых запретов на проведение шумных строительных работ нормативными документами не предусмотрено.

Ограничения времени производства шумных строительных работ предусматриваются проектной документацией в зависимости от условий, в которых осуществляется строительство с целью минимизации влияния на окружающую застройку.

В то же время статьей 37 Закона Свердловской области от 14 июня 2005 года № 52-ОЗ «Об административных правонарушениях на территории Свердловской области» (далее – Закон СО № 52-ОЗ) предусмотрена административная ответственность за совершение в жилых помещениях, помещениях общего пользования в многоквартирных домах,
на расстоянии ближе чем сто метров от жилых домов, зданий, в которых размещаются организации, осуществляющие деятельность в сфере образования, здравоохранения и (или) социального обслуживания граждан с круглосуточным или ночным пребыванием граждан, а также организации, оказывающие гостиничные услуги, действий, нарушающих тишину и покой граждан, в том числе использование пиротехнических изделий, производство ремонтных и строительных работ, сопровождаемых шумом (за исключением действий, связанных с проведением аварийно-спасательных работ и других неотложных работ, необходимых для обеспечения безопасности граждан либо обеспечения нормального функционирования объектов жизнедеятельности населения, а также работ, приостановка которых невозможна по производственно-техническим условиям), в периоды с тринадцати до пятнадцати часов и с двадцати трех до восьми часов по местному времени, а равно производство ремонтных и строительных работ, сопровождаемых шумом (за исключением действий, связанных с проведением аварийно-спасательных работ и других неотложных работ, необходимых для обеспечения безопасности граждан либо обеспечения нормального функционирования объектов жизнедеятельности населения, а также работ, приостановка которых невозможна по производственно-техническим условиям), в пятницу, субботу, воскресенье и нерабочие праздничные дни в период с восемнадцати до одиннадцати часов по местному времени.

Также в случае производства шумных строительно-монтажных работ с нарушениями статьи 37 Закон СО № 52-ОЗ можно обратиться в органы внутренних дел (полицию), поскольку именно сотрудники органов внутренних дел в силу специфики своей службы не только вправе, но и обязаны в любое время реагировать на различные проявления нарушений общественного порядка.

24. Об изменениях законодательства, регулирующего порядок начисления платы за услугу по отоплению в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения) с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в период с 10.08.2021.

На территории Свердловской области порядок начисления платы за коммунальную услугу по отоплению с 1 июля 2016 года регулируется Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации
от 06.05.2014 № 354.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.07.2021 № 1295 внесены изменения в Правила № 354, вступившие в силу с 10.08.2021.

В соответствии с пунктом 54 Правил № 354 в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения) и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения) с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, расчет размера платы для потребителей за такую коммунальную услугу осуществляется исполнителем исходя из объема коммунального ресурса (или ресурсов), использованного в течение расчетного периода при производстве и предоставлении коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (далее - использованный при производстве коммунальный ресурс), и тарифа (цены) на использованный при производстве коммунальный ресурс.

Согласно абз. 4 п. 54 Правил № 354 при определении размера платы потребителя за коммунальную услугу по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения) объем использованного при производстве коммунального ресурса распределяется между всеми жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади принадлежащего (находящегося в пользовании) каждому потребителю жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулой 18 приложения № 2 к Правилам № 354, за исключением случаев, установленных в абзаце девятом настоящего пункта.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2021 № АКПИ21-247 признан недействующим абз. 9 п. 54 Правил № 354, абз. 1 п. 20(1) приложения № 2 к Правилам № 354 в той мере, в какой эти положения не предусматривают возможности учета показаний индивидуальных приборов учета тепловой энергии при определении размера платы
за коммунальную услугу по отоплению в многоквартирных домах (при отсутствии централизованного теплоснабжения), которые оснащены коллективными (общедомовыми) приборами учета тепловой энергии и в которых не все помещения оснащены индивидуальными и (или) общими (для коммунальных квартир) приборами учета тепловой энергии, с учетом показаний индивидуальных и (или) общих (для коммунальных квартир) приборов учета тепловой энергии.

При этом абз. 4 п. 54 Правил № 354 постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 31.05.2021 № 24-П признан частично не соответствующим Конституции Российской Федерации.

Размер платы потребителя за коммунальную услугу по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения) при наличии в многоквартирном доме прибора учета тепловой энергии, установленного на оборудовании, входящем в состав общего имущества в многоквартирном доме, с использованием которого была предоставлена коммунальная услуга по отоплению, а также индивидуальных и (или) общих (квартирных) приборов учета тепловой энергии в жилых и (или) нежилых помещениях многоквартирного дома определяется за расчетный период в соответствии с формулой 18(1) приложения № 2 к Правилам № 354, и в случае, если выбран способ оплаты коммунальной услуги по отоплению равномерно в течение календарного года, 1 раз в год корректируется в соответствии с формулой 18(3) приложения № 2 к Правилам № 354.

Таким образом, в случаях, когда у общедомового прибора учета тепловой энергии истек межповерочный интервал, либо если общедомовой прибор учета тепловой энергии находится в нерабочем состоянии, для определения размера платы потребителя за коммунальную услугу по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения) следует применять формулу 18 приложения № 2 к Правилам № 354, что также подтверждается судебной практикой (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.05.2021 № 303-ЭС21-5678, Решение Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2021 № АКПИ212-247), с учетом положений п. 59(1), п. 60 (1) Правил № 354.

25. Соблюдение условий договора участия в долевом строительстве.

Долевое строительство – сделка, которая позволяет физическому лицу приобрести квартиру на выгодных условиях еще на этапе ее строительства, а застройщику – минимизировать или полностью сократить собственные затраты на возведение многоквартирного дома или таунхауса за счет денежных вложений дольщиков.

Вопросы порядка привлечения денежных средств для строительства жилья в новостройках, гарантии, связанные с вопросами, возникающими в рамках правоотношений по приобретению такого жилья регламентированы положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон).

Законом установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости которые не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договоров участия в долевом строительстве и жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года
№ 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Частью 2.1 статьи 1 Закона внесен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований о порядке привлечения.

Заключая договор иного вида: предварительной купли-продажи квартиры, инвестиционный договор. Покупки векселя. Договор займа и иной договор, который не подлежит государственной регистрации в едином реестре прав, создается угроза риска неполучения объекта недвижимости и возврата денежных средств.

Перед заключением сделки вызывающей обоснованные сомнения рекомендуем обратиться в Департамент по телефонам, указанным на нашем сайте.

Обращаем внимание, что привлечение средств от граждан на объекты жилого и нежилого назначения должно осуществляться также в порядке, предусмотренном законом: по договорам участия в долевом строительстве прошедшим государственную регистрацию, на счета эскроу открытым в уполномоченном банке, что создает гарантию сохранения денежных средств на все время строительства.

Закон предусматривает гарантии выплаты неустойки в двойном размере за нарушение срока исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в двойном размере для граждан за каждый день просрочки исполнения обязательств и гарантии качества строительства, построенного и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости. Гарантийный срок согласно Закону 5 лет.

В случае выявления скрытых недостатков качества гражданин вправе, соблюдая досудебный порядок урегулирования вопроса обратившись с письменной претензией к застройщику требовать в разумный срок устранить недостатки и или компенсировать затраты на их устранение.

В случае неисполнения гарантийных обязательств возможность судебного урегулирования спора в том числе при участии специалистов Департамента предусмотрена Законом.

Участник долевого строительства вправе обратиться с соответствующим заявлением о защите прав и законных интересов в судебном порядке приложив к заявлению документы, подтверждающие обоснованность законных требований.

При обнаружении недостатков качества мест общего пользования во введенном в эксплуатацию жилом доме следует обратиться с заявлением в управляющую организацию осуществляющую обслуживание жилого дома на основании соответствующего договора с собственниками помещений и в силу положений Жилищного кодекса российской Федерации обязанность обеспечивать надлежащее содержание мест общего пользования и быть представителем собственников помещений в вопросах связанных с управлением и содержанием жилого дома.

26. Восстановление прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.

В целях защиты и восстановления прав участников долевого строительства государством создана публично-правовая компания Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, цели, задачи Фонда и порядок восстановления прав граждан регламентированы положениями Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В Свердловской области в целях защиты участников строительства, вложивших средства в строительство жилья на территории региона и не получивших жилое помещение по причине недобросовестности или банкротства застройщика, принят и действует Закон Свердловской области от 24 июня 2011 года № 50-ОЗ «О поддержке граждан, пострадавших от деятельности юридических лиц по привлечению денежных средств граждан, связанному с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах». Ознакомиться с текстом закона Вы можете на сайте Департамента.

27. Нарушения на строительных площадках (отсутствие защитных ограждений, защитных козырьков, информационных щитов, отсутствие или не функционирование постов мойки колёс на строительных площадках и т.п.). Информирование о незаконно возводимых объектах капитального строительства (самовольное строительство, реконструкция помещений).

Согласно статье 11 Федерального закона №348-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание или сооружение должно быть спроектировано и построено, а территория, необходимая для использования здания или сооружения, должна быть благоустроена таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения не возникало угрозы наступления несчастных случаев и нанесения травм людям - пользователям зданиями и сооружениями в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие взрыва.

Вышеуказанные вопросы требуют особого внимания, так как могут создать угрозу жизни и здоровью граждан.

Специалистами отдела строительного надзора за объектами соцкультбыта (далее – Специалистами) контролируется выполнение СП 48.13330.2011 "Организация строительства", а также проекта организации строительства (ПОС), являющегося неотъемлемой и составной частью проектной документации. Проект организации строительства являются обязательным документом для застройщика (заказчика), подрядных организаций. При выявлении нарушений во время контрольно-надзорных мероприятий, ответственным лицам выдается предписание об устранении выявленных нарушений с минимальными сроками устранения.

Согласно пункта 17 статьи 54 Федерального закона №190-ФЗ «Градостроительный Кодекс Российской Федерации» в случае, если в рамках осуществления государственного строительного надзора Департаментом государственного жилищного и строительного надзора (далее – Департамент) выявлен факт осуществления строительства или реконструкции объекта капитального строительства без разрешения на строительство (за исключением случаев, если для строительства или реконструкции объекта капитального строительства не требуется такое разрешение) или факт несоответствия объекта капитального строительства параметрам, указанным в разрешении на строительство, а в случае, если для строительства или реконструкции объекта капитального строительства не требуется разрешение на строительство, факт несоответствия объекта капитального строительства предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, Департамент направляет в уполномоченный орган государственной власти уведомление о выявлении самовольной постройки с приложением документов, подтверждающих соответствующий факт.

Специалистами на основании обращений граждан, прошедших авторизацию в единой системе идентификации и аутентификации, проводятся внеплановые выездные проверки на строительных объектах, по результатам которых застройщикам выдаются предписания об устранении выявленных нарушений, составляются протоколы об административных правонарушениях.