Что нужно знать при заключении договора участия в долевом строительстве
Новые правила об отделке объекта (Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ) и гарантии ДДУ в части отделки квартир от застройщика по ДДУ
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Договор может предусматривать условие о соответствии результата производства отделочных работ стандарту организации, зарегистрированному в Федеральном информационном фонде стандартов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о стандартизации (стандарт застройщика).
При этом требования, предъявляемые к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта элементов отделки в стандарте застройщика, не могут быть ниже минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства (приказ Минстроя от 19.02.2025 № 91/пр).
Если при строительстве отделка выполняется по стандарту застройщика, такой стандарт является неотъемлемой частью договора.
При заключении договора после 01.03.2025 застройщик может предлагать заключение договора с условием о выполнении отделки по стандарту застройщика.
С 1 января 2025 года срок гарантии на работы по отделке объекта долевого строительства и ее элементы - 1 год.
Срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства (ч. 5.2 ст. 7 Закона о долевом строительстве ).
Минстроем России утверждены 17 минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки.
Все требования разбиты на три раздела: минимальные требования к результату производства работ по отделке стен, по устройству напольных покрытий, по отделке потолков. Они действуют в течение 6 лет.
Обнаружив недостатки после приемки объекта в эксплуатацию, но в течение срока гарантии следует:
направить претензию застройщику и согласовать сроки выполнения мероприятий;
при оставлении претензии без внимания либо отказе в ее удовлетворении - обратиться с заявлением в Департамент за оказанием бесплатной юридической помощи и защиты прав и законных интересов в суде.
Причины возникновения отдельных (скрытых) недостатков качества и их связь с действиями (бездействием) застройщика возможно установить только при проведении независимой строительно-технической экспертизы, на производство которой Департамент не уполномочен.
Основанием для возникновения правоотношений в долевом строительстве является заключение договора участия в долевом строительстве. По договору участия в долевом строительстве, застройщик должен построить многоквартирный дом и передать его участникам долевого строительства (дольщикам), а дольщик обязан уплатить обусловленную договором цену и принять жилое помещение. Покупка квартиры в строящемся доме — это выгодный и надежный вариант улучшения жилищных условий. Во-первых, нет необходимости проверять юридическую чистоту покупаемого жилья т.к. у объекта отсутствуют риски, связанные с предыдущими хозяевами.
Во-вторых, цены на жилье в строящихся домах, как правило, ниже, чем в уже готовых.
В-третьих, новая квартира — это новые строительные материалы, современные коммуникации. Немаловажны также широкие возможности по планировке жилья и проведению отделочных работ.
Основным недостатком приобретения жилья по договору участия в долевом строительстве является то, что пройдет немалый срок, прежде чем покупатель сможет въехать в квартиру. Это связано с длительным процессом строительства, регистрации и заселения в новый дом.
Чтобы избежать неприятностей, связанных с недобросовестностью или банкротством застройщика, срывом сроков ввода дома в эксплуатацию, плохим качеством строящегося жилья, необходимо грамотно выбрать застройщика.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после того, как получит разрешение на строительство, зарегистрирует право на землю и опубликует проектную декларацию.
Чтобы понять, стоит ли иметь дело с тем или иным застройщиком, нужно получить информацию об уже возведенном им жилье, а именно: какие объекты он построил, сдавал ли их в срок, нет ли у него незавершенных "долгостроев". Целесообразно выяснить, какова репутация застройщика. Хорошо, если компания имеет успешно реализованные объекты. Если же организация еще ничего не построила, то следует задуматься, способна ли она завершить проект.
Прежде чем заключать договор участия в долевом строительстве, нужно попросить у застройщика разрешение на строительство, свидетельство о регистрации прав на землю, а также выяснить, опубликовал ли он проектную декларацию.
Проектная декларация должна быть размещена на сайте НАШ.ДОМ.РФ в единой информационное системе жилищного строительства (ЕИСЖ).
Сведения, которые должна включать информация о проекте строительства, определены в ст.ст. 3.1, 19-21 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...".
К существенным условиям договора участия в долевом строительстве Закон относит: описание объекта долевого строительства; срок передачи жилого помещения дольщику; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на жилье.
Описание жилого помещения необходимо для того, чтобы дольщик приобрел именно ту квартиру, на которую рассчитывает. Оно включает сведения о строительном адресе дома, номере подъезда, этаже, количестве комнат в квартире, планировке, метраже, наличии или отсутствии отделки.
Условие об изменении цены договора и возможные случаи такого изменения следует прочитать особенно внимательно, чтобы уведомление застройщика об изменении не стало неожиданным. Следует обратить внимание применен ли коэффициент к площади лоджии, балкона или террасы, установленный Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», и в каком порядке застройщик произвел расчет цены и согласовывает с дольщиком ее изменение.
Если строительство многоквартирного дома или другого жилого помещения нельзя завершить в предусмотренный договором срок, застройщик обязан сообщить об этом дольщику и предложить ему изменить договор. Сделать это застройщик должен не позднее чем за два месяца до истечения периода передачи жилья. Изменение срока передачи объекта долевого строительства необходимо оформить дополнительным соглашением. Его составляют в письменном виде с подписями застройщика и дольщика, по одному экземпляру для каждой из сторон.
Гарантийный срок на объект долевого строительства не должен быть меньше пяти лет. По общему правилу его исчисляют с момента передачи жилого помещения дольщику. Однако в договоре стороны могут предусмотреть другой порядок исчисления гарантийного срока.
Если в течение этого времени дольщик обнаружит нарушение требований к качеству жилого помещения, он вправе предъявить застройщику претензии и потребовать: безвозмездно устранить недостатки в разумный срок; уменьшить цену договора; возместить расходы на устранение недостатков.
Договор участия в долевом строительстве и право собственности на построенное жилье подлежат государственной регистрации. При этом регистрация договора и регистрация права собственности — это не одно и то же.
Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его регистрации. Никто не может внести изменения в зарегистрированный договор в одностороннем порядке.
Застройщик должен передать дольщику жилое помещение не позднее срока, который предусмотрен договором. Причем сделать это он может только после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Срок передачи жилого помещения дольщику должен быть единым для всех участников долевого строительства. Если застройщик нарушил этот срок, он обязан выплатить дольщику неустойку (пени). Ее размер — 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом если участник долевого строительства — гражданин, застройщик должен уплатить неустойку в двойном размере.
Дольщик обязан приступить к принятию жилого помещения в предусмотренный договором срок. Если срок не установлен — в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения от застройщика.
Если дольщик до подписания передаточного акта обнаружит в жилом помещении недостатки, он вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии этого помещения требованиям, предъявляемым к качеству и может отказаться от подписания передаточного акта до устранения обнаруженных недостатков.
Гарантии качества объекта долевого строительства установлены ст. 7 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..."
Как быть, если в жилом помещении обнаружены неустранимые недостатки или погрешности, от которых нельзя избавиться без серьезных расходов и затрат времени? Такие недостатки Закон относит к существенным. В случае их обнаружения дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование (ст. 9 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...").
Обращаем внимание, что Департамент вправе на основании заявления дольщика обращаться в суд с требованием о защите прав и законных интересов, в то числе с требованиями об обязании передать объект долевого строительства, взыскании неустойки, устранении скрытых недостатков качества. Юридическая помощь оказывается дольщикам бесплатно.
