Следить за новостями:

RSS

Часто задаваемые вопросы

Актуально

Инструкция по использованию электронного сервиса Росреестра

Уважаемые коллеги и жители Свердловской области!

#

 Часто задаваемые вопросы

 

1. Вопрос о содержании и ремонте общего имущества в МКД.

Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г. N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

 2. Вопрос о законности размещения оборудования интернет-провайдеров.

Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п. 1 ст. 44 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ "О связи"). Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором, то есть заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, а отказ от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги не допускается (п. 1 ст. 45 Закона о связи и п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом обеспечение предоставления абоненту и (или) пользователю доступа к сети связи обязательно при предоставлении телематических услуг, услуг местной телефонной связи, услуг связи для целей телевещания.

В свою очередь, собственники вправе в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, либо изменении сложившегося в результате заключения собственниками квартир договоров на оказание возмездных услуг по предоставлению доступа к сети Интернет порядка пользования имуществом, либо о запрете конкретному оператору связи (или всем операторам связи) размещать принадлежащее ему (им) оборудование в доме.

Поскольку в данной ситуации жилищные права граждан – собственников помещений в многоквартирном доме конкурируют с их конституционными правами на получение информации предлагаем собственникам ознакомиться с Информационным письмом ФАС России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 "Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома" и в случае необходимости осуществить защиту нарушенных прав в судебном порядке.

3. Вопрос о законности размещения автопарковки на придомовой территории

В соответствии с подп. "е" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, в том числе включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

При этом необходимо знать, что согласно пунктам 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопрос о формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка принципиально важен при его фактическом использовании, в том числе в целях организации парковки. Так, если земельный участок сформирован, то порядок его использования определяется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка. Данное решение в силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если же участок не сформирован, то решение вопроса об организации парковки не относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Таким образом, разрешение вопроса о пределах использования земельного участка не относится к компетенции Департамента, в связи с чем защиту нарушенных прав собственников рекомендуем осуществлять в судебном порядке.

4. Вопрос о наличии в платежных документах на оплату жилищно-коммунальных услуг статьи "целевой сбор", "дополнительные услуги".

Частью 2 ст. 154 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Включение в оплату за жилое помещение и коммунальные услуги каких-либо иных платежей допускается исключительно на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений, принятого в порядке ст.ст. 44-48 ЖК РФ.

В соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации, Положением о Департаменте государственного жилищного и строительного надзора, утвержденного Постановлением Свердловской области от 27.05.2015 № 431-ПП, является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного жилищного надзора, регионального государственного строительного надзора. В силу указанных нормативных правовых актов Департамент не вправе осуществлять проверочные мероприятия по вопросу принятия на общем собрании решений об оплате дополнительных платежей.

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

При несогласии с решением общего собрания в части начисления дополнительных платежей собственник вправе обжаловать таковое решение в судебном порядке. При пропуске срока исковой давности по уважительным причинам, срок может быть восстановлен судом на основании соответствующего ходатайства.

При этом, требования о проведении перерасчета платы (уменьшения размера платы, возврат излишне начисленной платы) и применении мер гражданско–правовой ответственности (взыскание гражданско–правовых санкций, возмещение морального и материального вреда) могут быть заявлены и разрешены исключительно в досудебном (претензионном) и (или) судебном порядке.

5. Вопрос об использовании общего имущества собственников многоквартирного дома третьими лицами.

В части вопросов пользования общим имуществом, в том числе частей мест общего пользования, поясняем следующее.

В силу ст. 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество.

Состав общего имущества оговорен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу подп. 1, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ допускается использование общего имущества собственников помещений, а также решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, исключительно на основании решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу пользования общим имуществом, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ допускается защита нарушенных жилищных прав в судебном порядке.

Кроме того, в соответствии с ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 

  6. Вопрос о расходовании управляющей организации денежных средств, получаемых от третьих лиц в результате использования общего имущества многоквартирного дома.

Целевое использование денежных средств можно подтвердить только в ходе проверки финансово-хозяйственной деятельности организации.

Следует отметить, что финансово-хозяйственная деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, действующими нормами жилищного законодательства не регламентируется. Действующим законодательством Департамент не наделен полномочиями по решению данных вопросов. При этом контроль за поступившими и израсходованными денежными средствами, направленными на обеспечение работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, выполнение ремонтных работ общего имущества многоквартирного дома и т.д. осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, для проведения проверки целевого расходования денежных средств, направленных на выполнение каких-либо работ, собственники помещений многоквартирного дома вправе обратиться в специализированную аудиторскую организацию с последующим обращением (при необходимости) в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в соответствии со ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Разрешение финансовых споров, возникающих между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством с предварительным соблюдением претензионного (досудебного) порядка разрешения спора.

В случае, если имеются факты нецелевого расходования денежных средств собственников помещений многоквартирного дома управляющей организацией, факты мошенничества, собственники вправе обратиться в органы внутренних дел. 

 

7. Кто уполномочен от имени собственников подписывать акты приемки оказанных услуг или выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме? 

 В соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном дом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения", сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах. 26.10.2015 Приказом Минстроя России № 761/пр утверждена форма такого акта приемки выполненных работ.

В акте отражается, в том числе, перечень оказанных услуг и выполненных работ в соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД или договору оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Кто же уполномочен от имени собственников подписывать такие акты? В данной ситуации возможно два варианта.

Первый вариант – акт приемки выполненных работ подписывает председатель совета многоквартирного дома. Так, в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, для подписания акта приемки выполненных работ председатель должен быть выбран в качестве такового на основании решения общего собрания собственников, а также иметь доверенность от собственников на подписание акта приемки выполненных работ.

Второй вариант – акт приемки выполненных работ подписывает один из собственников помещений в многоквартирном доме. При этом такой собственник также должен быть уполномочен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на подписание акта выполненных работ, и должен иметь доверенность от собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Также предлагаем собственникам примерную форму доверенности для наделения председателя многоквартирного дома / другого собственника помещения в многоквартирном доме правом подписания акта приемки выполненных работ.

8. Вопрос о правилах оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

 

9. Письмо Минстроя РФ о вопросах порядка включения в платежный документ для внесения платы за содержание жилого помещения и предоставление коммунальных услуг платы за техническое обслуживание и ремонт систем коллективного приема телевидения

10. Об изменении порядка оплаты коммунальной услуги "отопление"

 

11. О вопросах применения части 2 статьи 136 ЖК РФ (письмо Минстроя РФ от 01.08.2016 № 24192-ОД/04)    

 

12. О реконструкции и перепланировке

 

 


Минстрой России
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации — федеральный орган исполнительной власти
Правительство Свердловской области
Официальный сайт
Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) Российской Федерации
Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) Российской Федерации
ГИС ЖКХ
Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства
Единый реестр проверок
Единый реестр проверок содержит информацию о плановых и внеплановых проверках юридических лиц и индивидуальных предпринимателей
Размещение заказов
Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о размещении заказов
Развитие конкуренции на территории Свердловской области
Указом Губернатора Свердловской области от 23.11.2015 № 578-УГ утвержден План мероприятий по реализации Стандарта развития конкуренции в субъектах Российской Федерации на территории Свердловской области
Бесплатная юридическая помощь
Оказание бесплатной юридической помощи на территории Свердловской области