Следить за новостями:

RSS

Банкротство застройщика

Актуально

14 ноября 2018 года состоится бесплатный вебинар для предприятий сферы ЖКХ по вопросу:

В соответствии с Федеральным законом от 2 мая 2015 года №122-ФЗ "О внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации и статьи 11 и 73 Федерального закона "Об образовании" были закреплены критерии обязательности применения работодателями профессиональных стандартов — актуальных и перспективных требований к качеству выполнения трудовых функций и квалификации работников.

#

Более двух лет прошло с момента, пополнения Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) новым понятием банкротство застройщика и новым механизмом регулирования данного процесса.

Банкротство (несостоятельность) — признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (ст. 2 Закона о банкротстве). Информацию, является ли ваш застройщик банкротом вы можете на официальном сайте Арбитражного суда Свердловской области в разделе картотека дел http://ekaterinburg.arbitr.ru/. Параграф 7 введен в Закон о банкротстве в целях обеспечения реализации и равной защиты прав граждан — участников строительства. Как отмечалось авторами проекта данного Закона, привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и невыполнение своих обязательств застройщиками — одна из самых значимых социально-экономических проблем в настоящее время; данная проблема усугубляется тем, что схемы привлечения средств физических лиц застройщиками не всегда позволяют гражданам доказать свои права на получение жилых помещений, а также в ходе банкротства таких застройщиков происходит "растаскивание" имущества и имущественных прав, в которые вложены средства "дольщиков". Пункт 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве говорит о том, что Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику. В упомянутом пункте перечислено 8 основных способов участия в строительстве многоквартирных домов: 1) заключение договора участия в долевом строительстве; 2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; 5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; 6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; 7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; 8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома; 9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность. Закон о банкротстве определяет участника строительства как лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве). В свою очередь денежное требование – требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора, возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору. Юридически денежное требование участника строительства возникает в связи с отказом участника строительства от исполнения заключенного с ним договора, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью). Такая позиция прослеживается из текста ст. 201.5 Закона о банкротстве. Кроме того, денежные требования могут возникнуть при трансформации из требований о передаче жилых помещений, когда передать квартиры или недостроенный дом дольщикам невозможно (ст. 201.13 Закона о банкротстве). Дела о банкротстве застройщика могут рассматриваться как по месту нахождения должника, так и по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства. Передача дела из суда по месту нахождения должника производится по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, при условии, если такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства (ст. 201.1 Закона о банкротстве). Статья 201.8 Закона о банкротстве устанавливает, что исключительно в арбитражном деле о банкротстве застройщика подлежат рассмотрению требования к застройщику и требования застройщика, касающиеся любого недвижимого имущества, в т.ч. о признании права, об истребовании из чужого незаконного владения, о сносе самовольной постройки, об оспаривании сделок с недвижимостью, о государственной регистрации прав на недвижимость. Срок предъявления требований участников строительства — общий, требования рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 Закона о банкротстве. Самое же главное состоит в том, что в деле о банкротстве застройщика законодатель предусмотрел специальную очередность удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона о банкротстве). В ходе конкурсного производства требования кредиторов к застройщику удовлетворяются в следующей очередности: — в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью; — во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда, а также вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности; — в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства; — в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. Как видно, из числа участников строительства граждане признаются приоритетными кредиторами. В частности, участники — юридические лица оказываются в последней, четвертой, очереди. В рамках дела о банкротстве застройщиков арбитражный управляющий обязан опубликовать сведения: об определении о принятии заявления о банкротстве застройщика или о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 (п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве). Уведомить всех известных участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований или отказа от договора (п. 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве, за счет должника). При отсутствии решения собрания участников о передаче объекта или квартир уведомить суд и участников о возможности предъявления в суд денежного требования (ст. 201.13 Закона о банкротстве). Вынести вопрос на собрание участников строительства. Не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопросы об обращении в суд с ходатайством о передаче объекта в ЖСК, проинформировать участников по вопросу создания ЖСК, об обращении в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. При этом правовое положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров их требования включены. Закон определяет, что погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительством или жилых помещений может быть осуществлено только одновременно в отношении обладателей и жилищных, и денежных требований (ст. ст. 201.10, 201.11 Закона о банкротстве). До вынесения вопроса на собрание арбитражный управляющий должен подготовить заключение о возможности или невозможности этой передачи. Решение о создании кооператива принимает общее собрание участников (ст. 201.12 Закона о банкротстве). Собрание рассматривает отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также заключение арбитражного управляющего, содержащее сведения: — о степени готовности объекта незавершенного строительства; — о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства; — о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Долги застройщика могут погасить как непосредственно участники строительства, так и созданный ими кооператив — в качестве третьего лица. Разумеется, ЖСК должен будет производить эти платежи за счет взносов своих членов. Передача недостроя возможна лишь при соблюдении определенных условий. В частности, участники строительства могут брать на себя обязательства по погашению текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди, если эти суммы не превышают 20 процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Стоимость этих прав определяет оценщик. И если даже права застройщика на объект незавершенный строительством и земельный участок заложены, участники строительства могут выкупить их у кредиторов-залогодержателей. Общий порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов установлен ст. ст. 110 — 123 Жилищного кодекса. Однако ЖСК, возникший в условиях банкротства застройщика, должен удовлетворять дополнительным требованиям, перечисленным в п. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве. В числе основных целей такого кооператива должно быть завершение строительства многоквартирного дома. А это значит, что ЖСК предстоит выступать в роли нового застройщика — но уже в том значении, которое придает этому понятию Градостроительный кодекс (п. 16 ст. 1). Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется. ЖСК может продолжит строительство собственными силами, прямого запрета на строительную деятельность для него не имеется. Для продолжения строительства потребуется генеральный подрядчик организация, которая возьмет на себя организацию строительства, в том числе выбор генподрядчика ( можно заключить договор с генподрядчиком, который работал с застройщиком), контроль за ходом строительства и приемку выполненных строительных работ. Эти функции осуществляет технический заказчик строительства. ЖСК выступает инвестором строительства. Члены ЖСК с экономической точки зрения выступают соинвесторами строительства. После ввода дома в эксплуатацию каждый член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, приобретает право собственности на него (п. 4 ст. 218 ГК РФ) и соответствующую долю в праве общей собственности на помещения общего пользования (ст. 38 ЖК РФ). Членами кооператива становятся все участники строительства, за исключением отказавшихся. Денежные требования последних удовлетворяются в установленной Законом о банкротстве очередности. Перечень застройщиков банкротов, осуществляющих строительство жилых домов с привлечением денежных средств граждан на территории Свердловской области размещен на сайте Департамента. 


Минстрой России
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации — федеральный орган исполнительной власти
Правительство Свердловской области
Официальный сайт
Госуслуги
Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) Российской Федерации
ГИС ЖКХ
Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства
Единый реестр проверок
Единый реестр проверок содержит информацию о плановых и внеплановых проверках юридических лиц и индивидуальных предпринимателей
Развитие конкуренции на территории Свердловской области
Указом Губернатора Свердловской области от 23.11.2015 № 578-УГ утвержден План мероприятий по реализации Стандарта развития конкуренции в субъектах Российской Федерации на территории Свердловской области
Размещение заказов
Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о размещении заказов
EXPO-2025
Российский заявочный комитет ЭКСПО-2025
Бесплатная юридическая помощь
Оказание бесплатной юридической помощи на территории Свердловской области
Юридические клиники
Центр развития юридических клиник
Ваш контроль
Ваш контроль
 
 
Закрыть слой Закрыть

Полная карта органов власти Свердловской области